估计中国的住房总量:我们的房屋盈余是多少?

时间:2018-12-12  来源:未知   作者:admin

图4 经济适用房的开发

一,对中国城市住房供应体系的洞察:我们周围的四种主要住房类型

其次,经过全球比较,中国的人均住房面积仍然很低,这不能说是过度的。特别是考虑到中国特色的集合区,未来仍有相当大的增长空间。

第四,“十二五”加速后,24%的比例并不低。它占据了土地市场的很大一部分,未来应该稳定下来。否则,它可能会偏离保持低端和促进民生的初衷。

当然,这个估计并不完整,主要是因为有三个缺点:一个是它不包括空置房屋;另一方面,它不包括投资规模小于500万的城市自建房屋和“农业转移到城市房屋”;扣除旧房拆迁区。前两个因素将导致部分错过总估计,结果将太小。第三个将使总量更大。总的来说,最有影响力的应该是2010年及之前的空置房屋,这一部分更大。中国家庭金融研究集团通过两次家庭调查和电话回访,测算了2013年中国住房空置率的2%。国家电网认为家庭用电量低于每年20度的房屋为“空置”。据此,2017年大中城市空置率为11.9%,小城市空置率为13.9%。两者之间的差异很大,我们估计城市房屋空置率为15%。

根据现有数据,我们将扩大样本容量,以覆盖该国的城市住房,扩大研究范围,涵盖所有类型的住房,更新统计数据,并衡量近年来的总数,以便更多准确反映了全国城市住房供应形势。

2017年,美国人的住房面积中位数为65.03平方米(美国人口普查局)。 2016年,英国人均住房面积为49.4平方米(英国统计局)。 2014年,德国人均住房面积为44.6平方米(德国联邦统计局)2013年,法国人均住房面积为40平方米(法国的CGEDD报告)。 2014年,芬兰的人均住房面积为39.9平方米(芬兰统计局)。 2013年,日本的人均住房面积为38.81平方米(日本统计局)。两者都高于中国的36.65平方米。 2016年,韩国人均住房面积为33.2平方米(韩国国土交通省《2016年居住实况调查》)。 2016年,中国香港的人均居住面积约为15平方米(香港政府统计处《2016年中期人口统计》)。可以看出,与大多数国家和地区相比,中国的人均住房面积仍然较低,基本住房需求仍有增长空间。

3.计算城市住房供应总量:中国有多少住房?

第五,小型房产的存量已经很大,但合法性并不能保证。如何在将来消化是一个大问题。

五,城市住房供给结构分析:总量不过分,市场仍存在机会

然后,利用固定资产投资(不包括农民)的住房竣工面积,计算出2011 - 2017年城市住房竣工面积的增加。住房完工数据的来源来自统计局。统计范围为500万元以上的房屋竣工面积和所有房地产开发企业的房屋竣工面积。 2010年之前,将公布全社会,城镇和农民的住房竣工面积指标。随着全社会扣除城镇和农民,可以获得小产权。由于小产权集中在城市地区,整个社会的住房总面积减少了。去农民的住房区可以获得包含小型房产的完整的城市住房区。 2011年后,统计局将不再公布狭窄的城市住房竣工面积,直接公布住房竣工面积(不含农民)指标,并将增加2011-2017住房竣工面积(不含农民)以获得城市住房完工区。增量,2017年最新统计年鉴仅有2016年住房竣工面积(不包括农民)数据,利用2011 - 2016年住房竣工面积(不包括农民)的平均增长率来估算2017年的住房竣工面积(非农业住户)累计完成后,2011 - 2017年城市住宅竣工面积增加66.9亿平方米,需要注意的是,由于固定资产投资不包括投资小于的城市自建房屋。 500万元和“农业转移到城市房屋”,统计口径略小。但是,考虑到这部分在2010年后相对较低,直接累积近似被认为是合理的。

首先,使用2010年统计局“六浦”数据的住房数据作为计算2010年底城市住房存量的基础。选择“六浦”数据的原因是数据是通过“个人轮”方法获得,涵盖各种类型和属性的房屋,包括房地产开发商建造的商品房,各类经济适用房和员工宿舍。集体宿舍,包括自建房屋,“农业转移到城市房屋”和原有农村房屋改建为城市住房所产生的小型房产,数据质量最高,覆盖面最广。 ,数据最可靠,净失误率控制在0.12%以内。 “六浦”数据公布了城镇家庭和城镇集体家庭的户数和平均住房面积。可以计算出2010年底的城市住房存量约为196亿平方米。但是,有一个小缺陷。 “六浦”数据来自家庭调查,不包括空置房屋。

图7  2009-2015城乡安全住房建设

首先,112亿平方米的商品房是新城区住房的绝对主力,但库存仅占38%。它尚未达到盈余点,仍有未来的空间。有许多衡量商品住房面积的指标。通常,有新的建筑面积,建筑面积,完工面积和销售面积。在计算商品房面积时,我们选择了已完工的区域。由于新建筑面积和建筑面积较大,仅表明行为已经开始实施。这并不意味着它可以完成。有一个停工和施工不能完全包括在施工中。该地区的情况。销售区域包括未来交付的期货,已完成的区域是已形成的库存,更具代表性。 1981年至2017年统计局公布的商品房竣工积累将导致中国城市房屋存量112亿平方米,占37.58%,表明房改迄今取得了显着成效,商品房已成为中国最具城市化的住房。一个重要的部分,但在比例方面仍有很小的发展空间。

第三类是经济适用房。安全住房是与商业住房相对的概念。它采用半市场或非完整的市场运作,侧重于社会公共服务属性和商品属性,主要是为了满足基本的住房需求,而不是交易。自1994年以来,国家提出建立具有社会保障性质的住房制度,并通过出售和租赁方式为中低收入家庭提供住房。中国经济适用房的类型不断扩大并逐步丰富。从最初的廉租房和经济适用房,它逐渐扩大到廉租房,公共租赁住房,政策出租房,经济适用房,价格有限的住房,共享房产住房和棚屋。共同对象和限制标准有不同的定位和特征。

图3  各类经济适用房的比较分析

第四类是小型房产。中国城市住房体系下的畸形产品一直存在,但这不是一个明确的法律概念。这是实践中的习惯术语。本质上是没有财产权的非法财产。它违反了土地管理,城乡规划等相关政策,建立在农村集体土地上,非法出售给城镇居民。有三种常见的表达形式:一种是原住民筹款和自我建构;二是村集体组织的集体建设;第三是开发人员未经批准就没有建立它。小型房产没有土地使用证,土地使用权是集体所有,土地出让金和其他费用未支付;没有预售许可证,也无法进行交易。只有部分人拥有乡镇政府或村委会颁发的绿色产权。证书不如国家住房管理部门颁发的红色产权证明,并且不可能处理合同备案和银行抵押贷款,这使得交易有限,市场化程度低。即使有这样的不足,有关部门也明确规定小型房屋的建造和销售是违法的,严格禁止的。然而,由于商品房价格持续上涨以及经济适用房供应严重滞后,小型房产依靠其价格优势(通常售价为商品房价格的30%-50%)。同样的条件已成为许多买家的重要选择。即使在中国城市化程度最高的城市深圳,大约一半的建筑面积是小型房产,超过一半的人口住在小型房产中。 。

二,目前城市住房统计口径:四类数据各有优势

图6  2011 - 2017年城市住房竣工面积估计增长

综上所述,现有的统计指标能够在一定程度上反映城市住房状况,对了解中国居民的整体生活状况具有一定的借鉴意义,但存在一些不足之处,难以充分反映中国居民的实际生活状况。居民,主要归结为以下三个原因:一是不允许抽样调查。统计局的人均建筑面积数据通过抽样样本计算。样本数据难以真实反映实际情况,可能存在偏差。其次,统计范围不完整。经过多次住房改革,中国的住房供应体系比较复杂,包括住房改革前的房屋,如自建房屋,公共住房等,以及住房改革后的增量住房,如商品房,价格实惠住房,以及久违的小产权。住房,许多统计指标只包含部分,而不是全部;第三,统计数据并不新鲜。无论是2005年住房和建设部统计公报还是2010年“六浦”数据距离现在都很遥远,它无法反映近年来的住房变化。

根据国土资源部的不完全统计,2007年以前,全国小型房产面积已达66亿平方米,新增7亿个小型房产,总面积2017年小型城市房产为73亿平方米。它相当于经济适用房的大小。应该指出的是,虽然小型房产的总量很大,但从法律角度来看,小型房产不合法,存在很大的法律风险。近年来,随着房价的上涨,小型房产的价格优势使他们在政策的压力下顽强地生存。虽然中央政府严格禁止小型房产的建设和销售,但很多人仍然冒险,风险值得警惕。

图1 中国的城市住房供应体系

此外,还有北京独有的自住商业房屋,用于满足自住和改善需求。它们具有政策住房和商品住房的双重属性。有几个明显的局限性:首先,销售目标有限。只有没有住房或只有一个住房的北京家庭,以及没有住房的社会保险或个人所得税的非北京家庭。单身人士必须年满25岁,并需要政府审查购买资格。销售价格有限,价格比同一地点和同等质量的商品房低约30%;三是建筑面积有限,型式主要在90平方米以下;第四是转让交易有限,获得房屋所有权证后的自住商品房原则上,5年内不得转让。交易5年后,应支付30%的收益用于支付土地等价物。由于价格优势,自住商品房受到了钢棒人的青睐。例如,朝阳区东巴丹金裕汇景园项目平均价格为22000元,周边商品房价格高达4万元,吸引套房162套,购买量超过14万套,成功率仅为0.12 %,竞争激烈。

估计中国的住房总量:我们的房屋盈余是多少?

首先,中国城市住房总量接近300亿平方米,城市人均居住面积为37平方米,基本符合小康社会的住房标准。

图2 购买公共住房分类

中国从未进行过全国范围的住房调查,因此统计局和住房和建设部都没有全面的住房统计数据。目前,全国城镇住房供应总量有四种类型:一是统计局公布的人均建筑面积,加上人口数据,可以计算出城市住房建设总量超过290亿平方米,但这些数据是通过抽样调查获得的。样本规模为16万户,但具体分布不明,导致城市住房建设总量非常模糊,不可能澄清其统计范围,难以解释是否包括小产权;二,统计局固定资产投资下的住房竣工面积从理论上讲,城市住房面积可以获得,但实际运作难以实现,特别是住房改革前各类住房数据不足;第三是2010年统计局第六次全国人口普查的住房数据,获得房屋的方式比较齐全,但仅有2010年的数据,到目前为止还没有进行新一轮的人口普查;第四是住房和建设部全国城市住房建设面积《2005年城市房屋概况统计公报》是107.69亿平方米,但从那以后没有更新,而且统计口径很小,包括别墅,公寓,员工家庭宿舍和集体宿舍等。缩小住房。

图5 小型房产开发

总数并不代表中国住房市场的全貌。即使未来总量趋于饱和,也并不意味着房地产行业没有空间。从城市住房结构的角度来看,我们目前的住房制度相对较低,实际市场化商品住房的比例不高,很多人不住在高质量的商品房,这可能足以支撑房地产市场十几个。年。此外,购买公共住房改造的未来也是一个很大的市场。让我们来谈谈各类住房的前景:

六,总结

第三,商品房的未来是城市住房的主力军,但比例仍然很低,仍然没有发展空间。未来仍有发展空间。

1994年房改后,城市住房制度进入了一个新时期。经过20多年的发展,逐步形成了购买公共住房,商品房,经济适用房和小房产共存的格局。

如果把中国的房地产市场比作一个游泳池,那么这个游泳池的水位在过去十年中持续快速增长,这意味着中国的住房存量大幅增长。原因很简单,因为池中水的速度总是大于水的速度,这意味着新建的房子总是比新卖的房子大,即使是最热的2017也不例外(新的建筑面积17.9亿平,新增销售额16.9亿平)。在过去,水位上升没有问题,因为水池是空的,但如果水池已满,那么水可以继续进入水中。然后问题就来了。中国房地产市场的大水位有多高?中国是否有过剩的住房? 

四,全球人均住房面积基准:中国的住房盈余?

接下来,让我们梳理现有的城市住房供应系统,找出各类城市住房。经过几轮市场化改革,除历史上购买的公共住房外,中国基本建立了以商品房为主导,以经济适用房为主的住房供应体系,以及不合法的小型合法住房。一再被禁止。

这是一个非常重要但复杂的问题。由于各种历史原因,中国的住房制度和产权结构非常混乱,没有准确的统计数据显示整体住房存量。大多数现有数据都存在缺陷。我们的报告将系统地整理中国的住房供应系统,并根据现有数据进行估算,并努力澄清中国的住房总量,并与国际标准进行比较,以分析中国的住房是否过剩。

主编:刘万里SF014

估计中国的住房总量:我们的房屋盈余是多少?

图8  2017年城市保障房估计总面积

最后,通过总结2010年城市住房存量面积和2011 - 2017年城市住房完工面积,可以得出城市住房供应总量。如果不考虑空置住房,2010年的城市住房存量将达到196亿平方米。 2011 - 2017年,新城区住房数量将达到67亿平方米。该国城市住房总面积为263亿平方米。 2017年,城市永久居民人数将达到8.13亿。人均居住面积为32.35平方米。

第四,购买公屋和其他住房的住房数量约为41亿平方米,约占14%。未来,这部分股票的转型升级将有很大的市场空间。通过总扣除,购买的公共住房和其他住房单元的住房面积将达到41亿平方米,主要是老房子,并且存在许多不能满足城市居民需求的问题。住房和建设部前副部长仇保兴曾指出,中国住房的使用寿命只能持续25 - 30年。为公共住房和其他住房购买的住房有很长一段时间,需要进行翻新和更新,这将成为未来房地产库存的重点。巨大的市场空间。

(来源: 如果是金融机构)

澄清中国有多少房屋必须首先了解中国的住房供应系统。中国特色的住房供应体系呈现典型的城乡二元结构。大多数农村地区是宅基地的自建房屋,而城镇主要是商业房屋,两条线路共存。过去,大多数人生活在农村地区,但随着城市化率的不断提高,中国未来的住房制度必须以城市住房为基础。我们通常所说的房价主要是城市住房,因此本文将以城市住房为研究对象。

第二类是商品房。商品房是增量住房的主要形式,也是大多数以市场为基础的购房者的首选。其优势在于产权清晰完整,市场化自由贸易,相对规范,种类繁多,可满足各类收入家庭的住房需求。中等收入家庭有普通商品房,高收入家庭别墅有非普通商品房,中高收入家庭有高端公寓。具体而言,它可以区别于三个方面:建筑面积比,建筑面积和交易价格。普通商品住房容积率高于1.0(含),建筑面积低于140平方米(含),实际成交价格不超过最高限额。原则上,不到该地区平均交易价格的1.2倍。

注:2017年统计局数据尚未公布,并根据2011 - 2016年的平均增长率估算。

六,购买公共住房和其他住房改变住房需要更新和更新,也是未来房地产业的重要市场。

第一类是购买公屋。在住房改革之前,股份制住房,即该单位分配的公共住房,将逐步商业化。员工将通过转换工作年龄,按成本价格或标准价格购买公共住房。根据建筑主体,可分为中央生产室,军用生产室和住房改造室。现在统称为购买公共住房。

其次,经济适用房是72亿平方米,约占24%。由于城市住房补充金额不低,未来应保持稳定,否则将占用过多的市场土地,推高价格,偏离低端。促进民生的初衷。经济适用房基于“十一五”和“十二五”规划数据安全住房覆盖的数据覆盖范围。经济适用住房的覆盖范围是居住在城市地区的家庭通过棚户区改造享受经济适用住房和改善住房条件的比例。 。 2010年,中国城市经济适用房覆盖率为7%-8%。 2015年,中国城市经济适用住房覆盖率为20%。经济适用房的家庭平均居住面积约为85平方米。假设经济适用住房的家庭和城市永久性住户的生活区的平均居住面积差别不大,可以通过2010年的城市住房总面积231亿平方米来计算。在五年期末,经济适用房总面积为16亿平方米。 “十二五”安全住房已全面加速。 2015年底,经济适用房总面积56亿平方米,年均增长8亿平方米。根据“十二五”期间住房进度,预计2016年和2017年经济适用房增加。此外,2017年城市保障房的累计面积为72亿平方米。可以看出,“十二五”加速后,经济适用房建设正式进入快车道,总规模迅速扩大,覆盖面迅速扩大,继续加速的空间有限。未来。

目前,这种城市住房供应体系源于1994年城市住房制度的改革。1994年以前,城市住房主要是计划分配公共住房,这就是我们常说的福利住房。公共住房主要由政府,企业和军队建造,私人住房很少,基本上被取消。福利住房造成了许多问题。 1985年,全国城市住房调查结果显示,人均住房面积仅为2-4平方米,远远不能满足人民的生活需求。

第三,小产权房约73亿平方米,约占24%。如何在未来处理其合法性是一个难题。 2010年之前,将公布全社会,城镇和农民的住房竣工面积指标。随着全社会扣除城镇和农民,将获得小产权区,1995 - 2010年小型房产的累积将达7.6亿平方米。这相当于同期城市住宅竣工面积的8%,这与全国工商业联合会获得的数据基本一致。假设新增小型住宅区在同一时期内保持了8%的城市住房竣工面积。新建小型住宅竣工区可以通过住房竣工区(不包括农民)发射。 2008-2017每年新增7亿个小型房产。

如金融研究所

特别是考虑到中国特色的泳池区,这个差距将更加突出。目前,不同国家的住房面积算法不同。大多数国家计算可用面积或使用面积。国内住宅计算建筑面积。房价仅为70%。转换到使用面积后,我国实际人均住房面积仅为25.66平方米,仍然偏低,不能说是盈余,未来还有相当大的增长空间。

在考虑空置率后,2010年的城镇住房存量为231亿平方米。全国城镇住房总面积298亿平方米,增加35亿平方米。全镇人均居住面积36.65平方米,人均增长4平方米。 2020年,住房和建设部2020年计划的城镇居民人均住房建筑面积为35平方米,符合小康社会的住房标准。

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